プロローグ
夏子さんのショッピング
第1回で登場した夏子さん!
ある日曜日。
そろそろ秋冬物のスーツを新調しようかなと思い立ち、今日はショッピングです。
ショーウィンドーをのぞきちょっと気になるスーツを見つけました。
さっそく試着し、サイズもピッタリ!
スーツが決まると次に目が行ったのがインナーに着るニット。スーツとのコーディネートもばっちり。
そうなると 靴とバック、それにスカーフも・・・・
結局トータルでお買い上げ、予算を大幅にオーバーしてしまいました。
夏子さんの希望条件:
・東横線で横浜より20分以内
・最寄駅より徒歩10分以内
・大通り沿いではなく比較的静かな場所
・スーパーマーケット・ドラックストア・
コンビニ・銀行のキャッシュコーナー・
クリーニング店がある
・一人でも入れる飲食店がある
・近くにサイクリングができる場所がある
うふふ。サイズぴったり。お直しいらないわ。
カシミアかるーい。
ちょっぴりきらきら
襟元華やかに
あれれ・・・お財布からっぽ・・・・・
マンションだって同じことがおこるかもしれません。
こんな経験、あなたもありませんか?
ショッピングに行く時、買い物内容を決め、一応おさいふの中身を確認して出かけたつもりでも、 ついつい買いすぎてしまったり、また、買おうと思っていたものと全然違うものを買ってしまったり・・・
マンション購入の際必ず訪れるモデルルームには誘惑がいっぱいです。
モデルルームオープンのチラシが入ったから、ちょっと見に行ってみようなんて軽い気持ちで出かけると、そこには夢のようなお部屋が!
ちょっと駅から遠いけどこんなお部屋に住めるなら・・・
なんて決めてしまうと後で後悔することになりかねません。
また、インテリア雑誌のような部屋を見せられるとついついこれもあれもと夢がふくらみ、当初の資金計画から脱線していってしまうかもしれません。
実際夏子さんも、ついモデルルームへいってみたものの、とりあえず資金計画から初めましたよね。
それではあらためて失敗しないマンション購入のスタートです。
洋服を買う時って、自分のサイズ、からだの特徴にあう色、好みのデザインなどが知らず知らずのうちに条件として明確になっていますよね。マンションもそれ と同じです。
そこで、失敗しないマンション選びの第一歩を踏み出すにも、
準備が必要です。
●自分のライフスタイルを知る
●希望条件リストをつくる
さあ、夏子さんもまずは、自分のライフスタイルを知るために毎日の生活を振り返ってみることにしました。
プロローグ
自分のライフスタイルを知る
さっそく夏子さんは自分の毎日を振り返って、書き出してみました。
スケジュール帳やケータイのカレンダーを見ながら日々を振り返る作業
年齢:35歳・独身 職業:リース会社の営業 勤務地は横浜駅徒歩10分 現在の通勤時間は45分 年収:500万円 趣味:フラダンス |
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現在の仕事にやりがいを感じているので、今は仕事中心の生活。 帰り時間は営業のため不規則。 日常の買い物はいつも仕事帰りに済ませている。 夕食は外食で済ませることが多いが、 早く帰宅できた日はできるだけ食事をつくるようにしている。 営業という仕事がら普段はスーツを着用するため、クリーニングは週2回利用。 帰宅後お風呂にゆっくりつかるのがなによりのリフレッシュ法! |
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休日も早起きしてそうじ・洗濯を済ませて、一日を有効的に過ごしている。 友達をよんでわいわい騒ぐより、ひとりでのんびりするほうがどちらかというと好き。 今はまっているのは、サイクリングとガーデニング。 天気の良い日には近くのサイクリングコースへ出かけていく。 ガーデニングは、おもにバルコニーでコンテナにハーブを育てている。 休日の朝は 自家製ハーブティーとして楽しんでいる。 平日が結構ハードな暮らしなので、休日はのんびりと過ごすことにしている。 |
さあ このように まずは自分の毎日の生活を振り返ることで あなたのライフスタイルが見えてきます。
ここから、次のステップとして、希望条件リストをつくっていきましょう。
プロローグ
希望リストをつくる
ライフスタイルを振り返れば、おのずと「これは必要」、「これだけはゆずれない」といった条件が浮かんでくることでしょう。
例えば・・・残業で遅くなることが多いならば、遅くまで空いているスーパーがあったほうがいい・・・とか、
逆に定時に帰れるなら、楽しい商店街が近所にほしいとか。
これらを書き出してみましょう。
年齢:35歳・独身
職業:リース会社の営業
年収:500万円
趣味:フラダンス
現在の仕事にやりがいを感じているので、今は仕事中心の生活。
休日も早起きしてそうじ・洗濯を済ませて、一日を有効的に過ごしている。
平日が結構ハードな暮らしなので、休日はのんびりと過ごすことにしている。
夏子さんの希望条件リスト | ||
立地 条件 |
・東横線で横浜より20分以内 ・最寄駅より徒歩10分以内 ・大通り沿いではなく比較的静かな場所 ・スーパーマーケット・ドラックストア・ コンビニ・銀行のキャッシュコーナー・ クリーニング店がある ・一人でも入れる飲食店がある ・近くにサイクリングができる場所がある |
夜道の安全性重視 夜おそくまで営業している |
予算 | 総額:3000万円 頭金:440万円+借り入れ2560万円 月々の返済:90,000円 (ボーナス返済0円) 管理費・積み立て金:20,000円 |
9月のライフコラムを 参考に |
間取り | 40平米 1LDK | |
その他 | ・南もしくは西向き ・階数は7階まで ・できれば ファミリーが多くないマンション ・ウォークインクロゼット ・ガーデニングができるバルコニー できればスロップシンクがついている ・ユニットバス・洗面・トイレが独立している ・浴室乾燥機付 ・お料理がしっかりできるキッチン ・浄水器・食器洗い乾燥機がついている ・リビングに床暖房 ・ゴミがいつでも出せる ・セキュリティ重視 |
希望条件リストができたところで、ここでポイント・・・
『希望条件には優先順位をつけよう!』
希望ですから、とりあえず思いつくままにリストアップをしてもいいのですが、
すべての条件を兼ね備えた物件ってなかなかないのが現状です。
そこで、希望条件には、自分なりの優先順位をつけておくことも大切です。
特に設備機器などは全体価格にも影響してきます。
優先順位をつけたり、また、
オプション対応ができるかもチェックしておくとよいでしょう。
プロローグ
情報収集手段
これで、夏子さんも準備万端!いざ、マンション選びのスタートです。
さあ、マンション選びのスタートをきった夏子さん。まずは、どんなマンションがあるのか情報収集です。
でも、どうやって情報を集めればいいのかしら・・・・
情報収集の手段としては・・・ | ||
インターネット |
気軽に自分の探したい時に探せる |
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情報誌 |
住まい探しのバイブル マンションを探している人なら、必ず1度は目にしたことがあるはず。 |
駅などにおいてある フリーマガジン(無料) |
不動産会社の 友の会 |
優先的に情報を提供してくれる会員特典等あり 入会はほとんどのところが無料! ナイス株式会社の場合は友の会の会員がナイス売主のマンションを購入した場合、プレゼントをくれたりします。お得~! |
ナイスメンバーズクラブ |
チラシ | その物件独自のものなので、 情報量としてはこれが一番 |
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と、いろいろありますが、今回は一番身近に目にする 「チラシ」にスポットをあててみましょう。 |
チラシ解読法
木曜日や金曜日に大量に入ってくる チラシ。
何気なく見ているチラシですが、そこには様々な情報が詰まっているんです。
失敗しないマンション選びは、まずはこのチラシを解読することからスタートです。
まずは、たくさんの物件チラシの中から、自分の希望条件にあっているものを振るい分けていきましょう。
チラシが入ったからといって、片っ端からモデルルームに行っていたのでは、時間も労力も大変です。それに、モデルルームには誘惑がいっぱいですからね!
チラシを見るポイント
・ネーミング
・チャッチコピー
・案内図、パース、プラン
・その他
ネーミング
物件のネーミングは・・・
ブランド名 + 地名 が一般的です。
ほとんどの売主はブランド名を持っています。
パークハウス・プラウド・ブリリア・ライオンズ・コスモ・・・・・
ブランド名で売主がわかるようになれば、あなたも「つう」ですよ。
ただし、JV(ジョイントベンチャー)のような共同事業の場合は、各社のブランド名を連ねていくととてもながーくなってしまうので、その物件の独自のネーミングがつけられます。
地名は、一般的には最寄駅でつけることが多いです。
なるべくイメージの良い地名を選びますので、物件名と住居表示が違ってる!!なんてことも起こりうるんです。
ですから、かならず住居表示も確認しましょうね。
そして、この他にもその物件の特徴をあらわすネーミングが付加されるケースがあります。
タワー(高層マンション)・ヒルズ(丘の上)・リバーサイド(川岸)・・・・
ネーミングひとつでも、これだけの情報がつまっているんですよ。
こぼれ話
上に記述してあるブランド名、どこの会社のものだか全部わかりましたか?
パークハウス ・・・三菱不動産 、プラウド ・・・野村不動産 、ブリリア ・・・東京建物
ライオンズ ・・・大京 、 コスモ ・・・コスモスイニシア
チラシ解読法
キャッチコピー
夏子さんも ちょっと気になったキャッチコピーをみつけたみたいです。
「丘の上の快適ライフ」
夏子さん:
きっと眺めがよさそうよねー。休日にバルコニーでお茶をのみながらのんびり・・・ ステキ!
でも、ちょっと待ってください。眺望のよい丘の上ということは、もしかしたら急な上り坂があるってことかもしれませんよ!
荷物を持っての坂の上り下り、結構キツイかも・・・。
ここで、ポイントです。
「キャッチコピーは、裏を読め」
ものには、メリットがある反面デメリットもあるんです。荒捜しをするのではなく、いい面も悪い面もしっかり理解することが、後で後悔しないためには大切です。
先程の夏子さんのように、丘の上のすばらしい眺望にばかり期待がふくらみ、実際急な坂の上り下りがあることに後で気が付くと、こんなはずでは・・・・。と後悔することになります。そうなると、眺望の良さも半減してしまいます。
逆に最初からデメリットもきちんと理解していれば、メリットの部分がよりすばらしくみえてきますよ。
それでは、その他のキャッチコピーを見てみましょう!
「ベイサイドに新しい風・・・」
海辺の生活、あこがれちゃいますよね。リゾート気分満喫!
でも、ちょっと気を付けないと、高潮や津波!!!なんてことも起こりうるかもしれません。
もしかしたら 埋立地かも。地盤は大丈夫でしょうか。(これは、“リバーサイド”川岸でも同様なことが考えられます。)
また、意外に皆さん落としがちなのが、塩害。建物自体には塩害対策されていても、皆さんの持っている自転車や車ってどうなっているんでしょうか?もしかしたら 痛みが早いかも!
「摩天楼の森に・・・」
最近話題のタワーマンション。ワイングラス片手に夜景を見下ろし・・・とドラマにでてくるようなワンシーンが。
でも、タワーマンションって眺めのよい高層階だけとは限りません。当然低層階もあるし、向きによってはお隣のビルしか見えない、なんてことも考えられます。
ただ、そういう住戸はそれなりにお値段にも反映されていますし、特に大規模の物件ですと共用施設が充実しているので、夜景はみえなくても結構お買い得という場合もありますよ。
「緑にいだかれた・・・」
サイクリングに凝っている夏子さんにはちょっと興味をひかれるキャッチですが・・・
でも、都会からはちょっと離れていそうですよね。もしかしたら最寄駅からも離れているかもしれないし、夜道のひとり歩きも心配。この他にも、“閑静な住宅街”なんてキャッチも同じことがいえますよね。
こぼれ話
最近タレントさんがでているマンションの広告多いですよね!
日本だけにとどまらず、えっこんな有名人が!なんてびっくりしませんか?でも、そのマンション買ったからといってそのタレントさんとお隣さんになれるわけでもなく、ましてやあなた自身が人気女優のような生活ができるわけでもありませんのでご注意を。
それより、あの人たちのギャラって高いんだろうな~と考えてしまうのは私だけですかね。
もしかしたら それもマンションの価格に含まれていたりなんかして・・・。
チラシ解読法
案内図・パース・プラン
チラシには、案内図・パース・プランの3点セットが載っています。
夏子さんも、ちょっと気になる物件を発見。
案内図をみると、最寄駅より徒歩7分の大通りから1本入った場所に建つそのマンションは、瀟洒な外観の8階建て、間取りも南向き1LDKで、ほぼ希望条件にあっています。これは結構いけるかも・・・!
年齢:35歳・独身 夏子さんの希望条件: 最寄駅より徒歩10分以内 間取り 40平米 1LDK 趣味はフラダンス。 今はまっているのは、サイクリングとガーデニング。 |
でもちょっと待ってください!ここでポイントです。
「チラシの案内図・パース・プランはお見合い写真と思え!」
なにごとも第一印象が肝心!もしかしたら普段より気合を入れてお化粧しているかもよ。
あくまでも イメージとしてとらえましょう。
<案内図>
最寄駅から物件までが描かれています。でもあくまでも平面。
アップダウンはわかりません。そこには急な坂道が続いているかも・・・。
また、案内図には描かれなかった部分に意外なものがあったりして(高速道路・線路・工場・・・。)
<パース>
完成予想図として外観やエントランスなどのパースが。
でもこのパースには、お隣の建物もなければ、目の前を走る電線や電柱もなかったりして・・。
また、緑生い茂る中庭も5年後の姿だったりして!
<プラン>
きれいにカラーリングされた間取りプラン。
でも、そこにあるはずの天井の下がり天井や梁が消えてる!
それにお隣の住戸や廊下の反対側など、これだけではまわりの状況がわかりません。
実はエレベーターや階段の前だったりして・・・
チラシ解読法
その他
チラシには必ず物件概要が載っています。
細かい字がずらーっと並んでいるあの部分です。
この部分を真剣に読んでいる人はかなりの通!でも実はこの部分が一番重要なんです。
ここで、ポイントです。
「物件概要は不動産のプロフィール!」
ここを読めば、その物件の規模や間取り・価格にはじまり、売主や設計・施工会社まで一目瞭然なんです。それでも細かい字は苦手で・・・という人は、最低限次の項目はチェック!
所在地/地域・地区/建物完成予定/建物入居予定/売主/設計・監理/施工/管理会社/
こぼれ話
耐震偽造事件以後、設計事務所や施工会社だけでなく、売主の会社も気になりますよね。
この会社で安心かしら・・・。意外なところで見分ける方法があるんです。
売主名の上の小さくかかれた番号 この数字が会社の歴史を表しています。
国土交通大臣(11)第×○△×号
「国土交通大臣免許」・・・2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合
「都道府県知事免許」・・・同一の都道府県でのみ事務所を設置する場合
そして、重要なのがカッコ内の数字です。これは免許を剥奪されることなく事業を営んできた証でもあり、
5年毎の更新をするたびに数字が増えます。(平成8年4月以前は3年毎の更新)
現在(11)だとすると、30年以上は不動産業を続けている会社となります。
さあ、このようなポイントをおさえてチラシを解読!
夏子さんも 山のように入ってきたチラシから、自分の希望条件リストにあてはまる物件をピックアップしたようです。
さっそく、モデルルームにGO!といきたいところですが、その前にもうひとつ重要なステップがあるんです。
それは、現地確認です。
現地確認
チラシからある程度の情報をつかんだら、モデルルームに行く前に、まずは現地へ行きましょう。
真実は自分の目で確かめよ!まずは現場検証から。
事件は現場で起こっているかもしれませんよ。
まずは最寄り駅
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チラシからある程度の情報をつかんだら、モデルルームに行く前に、まずは現地へ行きましょう。
真実は自分の目で確かめよ!まずは現場検証から。
事件は現場で起こっているかもしれませんよ。
たしか チラシには、駅徒歩7分の表示が。
夏子さんも最寄駅から現地まで歩いてみました。
ところが、途中に踏み切りが・・・
夕方のラッシュアワーの時間帯だった為 あかずの踏み切り状態に!
結局現地まで20分もかかってしまいました。
これが 朝の通勤時間帯だったら・・・
なんてことが起こりうるんです。
じつは、チラシでの表記は道路距離で表示しています。
駅までの道路距離÷80m=チラシでの表記分数(端数は繰り上がり)
もちろん途中の信号や踏み切りでの待ち時間はカウントしていません。
ですから、実際自分の足で歩くことが大切です。
また、昼間だけでなく 夜道のチェックも重要です。
外灯や人通りのチェックは、女性のひとり歩きにはかかせませんよ。
そして、駅では、通勤時間帯や最終電車のダイヤチェックもお忘れなく。
現地確認
敷地周辺
夏子さんは仕事の関係で帰宅時間が遅くなることもしばしば。
帰りがけに買い物をしたり、夕食を外食で済ますこともあるため、スーパーやレストランが近所にあることが条件でした。
このように、必要な周辺施設はその人のライフスタイルによって様々です。
保育園や学校・病院・銀行・郵便局・スーパー・コンビニ・
クリーニング店・・・・
営業時間や定休日もあわせてチェック!
夏子さんの希望条件:
・東横線で横浜より20分以内
・最寄駅より徒歩10分以内
・大通り沿いではなく比較的静かな場所
・スーパーマーケット・ドラックストア・
コンビニ・銀行のキャッシュコーナー・
クリーニング店がある
・一人でも入れる飲食店がある
・近くにサイクリングができる場所がある
ここで意外なのが、学校・畑・公園!
必要施設とともに見落としてならないのが、嫌悪施設です。
たとえば、風俗店・パチンコ店・墓地・葬祭場・工場・・・・
学校:他にも幼稚園・保育園など
特にグランドに面している場合、採光が確保できて良さそうですが、
土のグランドの場合、風向きによっては土ぼこりで洗濯物が干せないなんてことも。
また、運動会や普段の休み時間、チャイムは結構うるさいものです。
休日見に行った時は静かだったのに・・・なんてことにならないようご注意を。
畑や果樹園
畑や果樹園も、消毒をする場合風向きによっては影響を受けますよ。
公園
隣が公園なんて、これは問題ないと思いがちですが・・・・
よーくチェックしないと、そこに不審者がたむろしていることもあるかもしれませんよ。
現地確認
隣接部分はくまなくチェック
さあ、周辺施設が終ったら、最後の仕上げです。現地の周りは徹底してチェック!
チラシのパースでは、隣地の状況までは分かりません。
しっかり自分の目でチェックです。
隣地状況チェックポイント
道路 | 幅員や歩道の有無、車の通行量などチェック。 また敷地との段差も確認しましょう。 1階の住戸が道路より低かったなんてことにならないように。 また、道路標識や信号・外灯、電信柱、電線の位置も忘れずに。 2・3階の住戸を検討している場合、リビングの目の前に電線やトランスが・・・ なんてことも結構あるんです。 |
電線とトランス |
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隣地の建物 | 敷地との離隔距離や、隣の家の窓やバルコニーの位置をチェック。 寝室のすぐ前、手が届きそうな距離にお隣のバルコニーが・・・ 現地を見ないとなかなか分かりませんよ。 |
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駐車場や 空き地 |
隣が駐車場で日当たりがいい! なんて喜んでいたのも束の間、マンションが建ってしまった。なんてことも・・・ お知らせ看板(新築工事のお知らせ)が出てたら要注意! ここまでチェックできれば、あなたもプロ。 |
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隣接建物の ゴミ置場 |
意外に落としがち。これはチラシでは絶対分かりません。 | |||||||
浸水履歴 | 河川や用水路、貯水池などがそばにある場合は必ずチェックしましょう。 役所に行くと、その地域の浸水履歴を調べることができます。 また 簡単な方法としては、近隣の家の1階の床が道路より上がっていたら要注意です。 |
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土壌汚染 | 土壌汚染については、そこに以前なにが建っていたかを確認しましょう。 工場の場合は要注意!ただ、この土壌汚染については、販売会社に問い合わせれば、 調査資料がありますので、一度確認してください。 |
現地確認
聞き込み調査
そして 最後の仕上げは、聞き込み調査です。
ちょっと古そうな近所の店舗を見つけて、世間話してみてはいかがですか?“今 引越しを検討しているんですけど・・・”なんてきりだせば、意外な話しが聞けるかも!
こぼれ話
現地調査を綿密にした後、いよいよモデルルームへ行きますが、そんな時、模型のコーナーで、
“この道路部分に電柱がありましたが、電線は何階のお部屋あたりにきます?”
“お隣のバルコニーが確かこのあたりでしたが 寝室の窓と重ならないですか?”
“近所の家の床がだいぶ上がっていましたが浸水の履歴があるんですか?”
なんて質問をさりげなく投げかけると、「んっ!このお客様はできる!」となり、営業マンの態度が変わるかも!でも、信頼できる会社ならこの程度のことはしっかりサーチし資料も作ってあるので、きちんと説明してくれますよ。“え~ そんなのありましたっけ?”という営業マンがいたら要注意!
現地確認
こまめに通え!
さあ、現地確認でのチェック項目が分かったところで、ここでポイントです。
『現地には こまめに足をはこべ!』
もしかしたら、ここで何十年と生活していかなければならない場所です。
最低でも、朝・昼・晩、そして休日・平日、できれば、雨の日・天気の日・・・・現地に通いましょう。
こぼれ話
昼間はごく普通の通りが、夜行ってみたら、ネオンギラギラの歓楽街に大変身!なんてこともなきにしもあらず・・・・夜は遠回りしないと家に帰れないとならないためにも、こまめに通いましょう!